以案釋法-行政處罰
某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域處罰案

一、基本案情

某物業管理公司是某小區的前期物業服務企業。2019年11月，某小區通過業主大會表決決定不再續聘某物業管理公司，并于2022年2月依法選聘出新的物業服務人。2022年2月14日，某小區業委會向某物業管理公司發出催告，要求某物業管理公司按要求退出某小區物業管理區域，某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域；2022年3月3日，某街道辦對該事件進行詢問調查，于3月7日發出《責令改正違法行為通知書》責令某物業管理公司退出某小區物業管理區域，某物業管理公司逾期仍不退出。2021年3月8日，某小區第一屆業主委員會向某區人民法院提起民事訴訟，某物業管理公司以法院未判決為由，拒絕退出某小區物業管理區域。

二、處理結果

某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域的行為，違反了《廣東省物業管理條例》第五十條第三款的規定，依據《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項的相關規定，某區住房和城鄉建設局責令某物業管理公司在2022年6月10日前退出某小區物業管理區域，并對該物業管理公司處以罰款人民幣99900元。

三、案件解析

（一）案情分析

根據某區依法治區辦《關于確定城市管理、勞動保障、應急管理、物業管理等領域較大影響案件標準的通知》，在物業管理領域，擬處罰金額在5萬元以上（不含本數）的案件，屬于具有較大影響的行政處罰案件，仍由區人民政府行政執法部門負責查處。

某區住房和城鄉建設局自2022年3月收到某街道辦移交的某物業管理公司未按期限退出物業管理區域案件以來，某區住房和城鄉建設局執法人員多次前往案發地進行現場核查，分別向企業、業主及轄區街道多方調查了解詳細情況，認定某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域。2022年5月10日，某區住房和城鄉建設局向某物業管理公司進行行政處罰告知，擬對其依法罰款99900元；5月19日，某區住房和城鄉建設局在某街道辦配合下，向某物業管理公司送達《行政處罰決定書》，責令某物業管理公司在2022年6月10日前退出某小區物業管理區域，并對某物業管理公司處以罰款人民幣99900元。

（二）法律適用

《廣東省物業管理條例》第五十條第三款的規定：“業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域?！薄稄V東省物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項規定：“物業服務企業有下列情形之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門按照以下規定予以處罰：（一）業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，責令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書?！苯浐瞬?，某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域，違反了《廣東省物業管理條例》第五十條第三款的規定，應依據《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項的相關規定對其作出處罰。

（三）示范點

1.適用《廣東省物業管理條例》還是《珠海經濟特區物業管理條例》的問題。經調查核實，某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域的違法行為事實清晰，違反了《廣東省物業管理條例》第五十條第二款和《珠海經濟特區物業管理條例》第六十九條第二款之規定。依據《《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項規定，業主大會決定選聘新的物業服務企業后，原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期退出；逾期拒不退出的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款，并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書。而依據《珠海經濟特區物業管理條例》第九十四條規定，物業服務人未退出物業管理區域的，由物業行政主管部門責令限期改正，給予警告；逾期不改正的，處十萬以上三十萬以下的罰款。某街道辦向某區住房和城鄉建設局移交該案件時，未對罰款金額作出建議。某區住房和城鄉建設局經過行政處罰案件集體討論后，認為某物業管理公司未按期限退出某小區物業管理區域，經業委會催告和某街道辦責令改正后，逾期仍未改正，某物業管理公司被解聘后擅自發起“交兩年停車物業管理費即送一年停車管理費的優惠活動”涉嫌變相降低業主的公共收益，造成了一般危害后果，屬一般違法情節，根據《廣東省住房和城鄉建設廳關于住房和城鄉建設系統行政處罰自由裁量權的基準（房地產與住房保障類）》D108.63.1，決定依據《廣東省物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項，對某物業管理公司處以罰款99900元，責令自行政處罰決定書送達之日起15日內退出某小區物業管理區域。

2.某物業管理公司拒絕退出某小區物業管理區域的問題。為貫徹落實“市級、區級、鎮街”三級管理協同治理，完善物業管理監管執法聯動，肅治物業交接亂象。2022年7月27日，由某市、某區住建局、某街道、公安派出所等部門聯合組成處置專班小組在某小區集中督促指導小區業主委員會及新舊物業公司開展交接工作。期間，現場聚集百余名業主，少數既得利益業主攔路阻擾，同時散布不當言論，歪曲事實，挑撥唆使，導致部分不明情況的業主起哄反對。后經處置工作各專班小組協調處理，并現場為居民群眾普法講解、答疑解惑，最終成功化解沖突，完成新舊物業交接工作。至此，困擾該小區業主五年的物業糾紛，在精心組織、周密部署，執法部門通力協作、依法推進下最終得到妥善解決。

3.新舊物業交接工作中存在可能引發群體性事件、造成社會不穩定因素風險的問題。某物業管理公司被解聘后拒不退場并私下簽訂協議獲取部分業主支持。經綜合分析研判，新舊物業交接過程中存在可能引發群體性事件、造成社會不穩定因素風險。市、區住建部門以及屬地鎮街健全聯動共管，及時成立處置工作專班，制定應急處置方案預案，做好群眾情緒安撫及事前、事中、事后輿情把控，協調化解交接過程中發生的矛盾糾紛；開展重點人員約談，摸排反對新物業公司入駐人員；將各部門納入應急處置預案，明確職責分工，聯合執法一舉破局，消除不安定因素，預防群體性事件發生。